2019年无疑是数据中心开发和运营的黄金之年。
回顾过去一年的数据中心开发与运营，在技术趋势上出现了诸多亮点，比如越来越多采用软件定义的网络进行互联、HPC与及其学习驱动着高机架功率密度、超高密度和超大规模的计算与存储节点加速部署、“零信任”网络安全架构、混合云兴起、边缘数据中心、新海底电缆等等。
更为重要的是，在这一年中，数据中心的开发与运营在资本层面出现了前所未有的改变。资本的青睐正在让这个领域加速发展。比如在过去一年中，数据中心开发与运营上市公司表现普遍出色，并且出现了针对数据中心开发与运营的专用ETF；与此同时，重量级的并购频繁发生，甚至出现了主权财富基金与数据中心开发与运营公司成立合资企业的趋势。
事实上，市场更愿意将数据中心的开发与运营纳入整个大房地产行业。与房地产行业的不景气相比，数据中心开发与运营过去一年出色的表现的确算是房地产大行业中的一朵“奇葩”。
回报丰厚的一年
2019年美股全年表现强劲，标准普尔、道琼斯以及纳斯达克指数均在第四季度处于历史高位或接近历史高位。其中，数据中心开发与应用上市公司的表现也非常出色，股价普遍获得了较大幅度的上涨。然而与之形成鲜明对比，这些公司的股票在2018年第四季度的表现却有点惨不忍睹。
2018年第四季度，以CoreSite Realty、Equinix等代表的数据中心开发与运营公司都经历了下跌潮，其中CoreSite Realty下跌服务达到了20.4%，Equinix下跌幅度也达到了18.27%。不过这种情况在2019年得到了彻底改观。
大部分数据中心开发与运营供应商的股价在2019年涨势喜人。其中最具代表性的无疑是Equinix，Equinix过去一年表现最为出色，在2019年实现了超过60%的增长。该公司最新财报显示，其2019年的业绩强劲，随着其软件定义的ECX Fabric增加更多产品和服务，其全球互联的护城河持续增长。
截止到目前，Equinix的股价为577美元（相当于其2020年预计AFFO的23.3倍），分析师将其未来一年的目标价格设定为每股614美元。
不过，Digital Realty Trust的股价在2019年表现一般，相比于2018年第四季度的强势表现，Digital Realty Trust落后于整体行业行业的增长。
并购大片持续上演
判断一个行业是否活跃，很重要的一条评判准则就是该行业的并购情况。数据中心的开发与运营属于重资产投入的领域，有点类似于IT基础设施领域的房地产行业。与房地产行业的并购潮一样，数据中心开发与运营领域在在过去一年中出现了多起重量级的并购案，充分说明资本正在驱动该领域进一步发展。
例如，Brookfield Infrastructure Partners以11亿美元的价格收购了AT＆T的数据中心产品组合，拉开了这一年的序幕。该交易于2019年1月完成。随着宣布交易完成，Brookfield Infrastructure Partners还成立了一家名为Evoque数据中心解决方案的新公司，该公司在投资组合的31个数据中心中提供托管服务。
2019年5月，Zayo Group Holdings宣布了一项最终合并协议，由Digital Colony Partners和EQT Infrastructure IV基金的子公司以每股35美元的价格收购。核算下来Zayo的估值高达143亿美元，其中包括承担59亿美元Zayo的净债务。Digital Colony是一家专注于通信基础设施的投资公司，由Tom Barrack的Colony Capital和Marc Ganzi的Digital Bridge Holdings合作建立。
到了2019年年底，Digital Realty出手了，该公司首席执行官比尔·斯坦（Bill Stein）宣布了“与Interxion合并的最终协议”，这是欧洲，中东和非洲地区领先的数据中心提供商。这项价值84亿美元的合并预计在获得监管机构和股东批准后于2020年完成。
随着云计算市场的不断增长，进一步驱动了数据中心开发与运营市场的发展，重资产属性也让其规模效应在未来会更加突出，会进一步追求全球数据中心数量和规模扩大。
以数据中心为核心的ETF表现出色
Pacer Benchmark数据和基础设施房地产SCTR ETF（SRVR）于2018年5月开始交易。虽然它的名字很长，但SRVR（认为是“服务器”）简明扼要地表示了其专注于大数据、 AI、物联网和未来的5G基础架构以及相关应用程序的投资。
值得注意的是，包括数据中心，无线发射塔和相关基础设施在内的REIT在2019年处于市场领跑地位，跑赢了两个广泛的房地产行业ETF和炙手可热的S＆P 500 ETF（目前处于创纪录的高位）。
根据SRVR ETF的情况介绍，共有18家持股，包括五个美国数据中心REIT，以及中国数据中心开发巨头GDS Holdings，Interxion和美国托管重量级Switch。ETF持有量排名前五的股票是：Equinix为15.3％，American Tower为14.2％，Crown Castle为14.2％，GDS为5.7％，Lamar Advertising为5.1％。